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合同无效纠纷

北京海淀潮福源大酒楼与刘XX等确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院

原告：北京海淀潮福源大酒楼，住所地北京市海淀区苏州街王公坟2号。

法定代表人：胡迎庆，总经理。

委托诉讼代理人：张阳，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩向前，北京天驰君泰律师事务所律师。

被告：刘xx，男，1959年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：李光，北京博善律师事务所律师。

被告：北京爱双合物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区西大望路3号院2号楼1层HS-02内08。

法定代表人：王玉华。

原告北京海淀潮福源大酒楼诉被告刘XX、北京爱双合物业管理有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京海淀潮福源大酒楼的委托诉讼代理人韩向前，被告刘XX到庭参加诉讼。被告北京爱双合物业管理有限责任公司经本院依法传唤未到庭，本案对其进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告北京海淀潮福源大酒楼向本院提出诉讼请求：确认被告北京爱双合物业管理有限责任公司与被告刘XX签订的《公有住宅租赁合同》无效。诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市东城区×××号房屋6间房屋的所有权人。2003年3月2日，原告与被告北京爱双合物业管理有限责任公司签订房屋买卖合同，约定原告将北京市东城区×××号房屋6间售予被告，成交价408800元。合同签订后，原告将房屋交付北京爱双合物业管理有限责任公司，但北京爱双合物业管理有限责任公司未依约付款。此间，二被告签订《公有住宅租赁合同》，将原告名下位于东城区×××号×××号房屋出租给被告刘XX。2014年1月20日，经北京市东城区人民法院作出（2013）东民初字第07868号民事判决书，解除原告与被告北京爱双合物业管理有限责任公司于2003年3月2日签订的房屋买卖合同。被告北京爱双合物业管理有限责任公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，作出（2014）二中民终字第4241号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年6月13日生效。原告认为被告北京爱双合物业管理有限责任公司没有获得前述房屋的所有权，其与被告刘XX签订的《公有住宅租赁合同》为无权处分行为，应认定无效。原告为维护自身的权益，诉如所请。

被告刘XX辩称：不同意原告的诉讼请求。被告刘XX系按照市场行情从被告北京爱双合物业管理有限责任公司购买的永久居住权。原告与被告北京爱双合物业管理有限责任公司解除房屋买卖合同，应承担相关责任。被告刘XX系善意第三人，不应该承担责任。原告在与被告北京爱双合物业管理有限责任公司的房屋买卖中存在瑕疵。故请求驳回原告的诉讼请求。

被告北京爱双合物业管理有限责任公司未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

位于北京市东城区×××号房屋6间（以下简称6间房屋）系原告名下的产权房屋。2003年3月2日，潮福源大酒楼与北京爱双合物业管理有限责任公司（以下简称爱双合公司）签订《房屋买卖合同》（以下称3月2日合同），约定：潮福源大酒楼将6间房屋售予爱双合公司，成交价人民币408800元，此价格不包括过户费，过户费用由爱双合公司自行交纳。2003年3月10日，潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房屋买卖协议书》（以下称3月10日协议），约定：买卖标的为6间房屋，出售价格为400000元整；本协议签订后壹个月内，买卖双方应持有关证件到东城区房屋土地管理局市场管理科申请办理上述房屋买卖登记手续；房屋买卖立契过户手续办完之日起当日内，爱双合公司将全部购房款交付潮福源大酒楼，潮福源大酒楼将房屋及附属物交付爱双合公司。2003年3月31日，潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房产卖契》，约定：潮福源大酒楼将6间房屋卖予爱双合公司，议定卖价400000元整，此产如有一切纠葛，均由潮福源大酒楼负责，今经北京市东城区房屋土地管理局市场管理科订立卖契为凭。同日，爱双合公司缴纳涉诉房屋印花税925元及契税12000元。此后，潮福源大酒楼将6间房屋交付给爱双合公司，但潮福源大酒楼一直保留《房产卖契》至今。 2013年5月29日，北京海淀潮福源大酒楼诉北京爱双合物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷，请求解除双方于2003年3月2日签订的房屋买卖合同。2014年1月20日，本院作出（2013）东民初字第07868号民事判决书，判决解除原告北京海淀潮福源大酒楼与被告北京爱双合物业管理有限责任公司于二OO三年三月二日签订的《房屋买卖合同》。北京爱双合物业管理有限责任公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年6月13日作出（2014）二中民终字第4241号民事判决书，认定双方当事人就6间房屋签订了3月2日合同与3月10日协议两份合同，该两份合同对于购房款数额、付款时间的约定不一致，爱双合公司主张应以3月10日协议为准，但双方均认可涉诉房屋的实际成交价系3月2日合同中约定的408800元，而非3月10日协议中约定的价格，且双方均称3月10日协议系签订协议时房屋管理相关行政部门办理产权登记要求填写的格式合同，结合双方的实际履行情况判断，原审法院认定双方就涉诉房屋的买卖系依据3月2日合同的约定实际履行的，并无不当，且爱双合公司迟延多年未依约履行支付价款的主要义务，潮福源大酒楼以爱双合公司未依约履行给付购房款的义务，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，故判决驳回上诉，维持原判。 2006年6月28日，被告爱双合公司与被告刘XX签订《公有住宅租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定出租方为爱双合公司，承租方为刘XX，住宅坐落为北京市东城区×××胡同×××号房屋。租赁期限自2003年3月26日起。

庭审中，被告刘XX提交其与案外人张西平签订的《协议》一份及12万元的转账凭证一张。《协议》的主要内容为卖方张西平收到买方刘XX人民币1万元整为定金，将×××号平房一间以13万元的价格卖给刘XX。一周左右到爱双合物业公司办理过户手续，手续办完后再将其余12万元付清（手续费由张西平支付）。备注：万一办不成过户手续将定金退回。刘XX以此证明其系以合理价格购得房屋。对此，原告不认可证据的真实性、合法性、关联性。

经询，原告主张涉诉合同无效的理由是根据《中华人民共和国物权法》第九条等规定，被告爱双合公司将房屋出租给刘XX系无权处分。被告刘XX称，二被告之间买卖房屋使用权是2003年3月8日，被告刘XX实际于2006年入住。被告刘XX居住使用房屋十几年之久，于接到本案起诉状时才得知原告与被告爱双合公司之间的房屋买卖合同解除的情况。

另查，原告与被告爱双合公司存在房屋买卖合同纠纷，正在审理中。该案中，爱双合公司曾提交《委托物业管理证明》，记载原告委托被告爱双合公司从事物业管理，委托期限内同意以爱双合公司名义对外出租管理房屋。其中在“×××胡同18号迤西、×××胡同17号迤南”下一行书写×××号字样。对此，原告认为该份材料公章真实，但存在人为修改添加，对于添加部分不认可，该证明与本案没有关联性。

上述事实，有原、被告陈述，（2014）二中民终字第4241号民事判决书，《公有住宅租赁合同》，收据等证据在案为证。

本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告爱双合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，被告刘XX经与案外人张西平协商，向张西平支付了对价，并与爱双合公司签订涉诉合同，后入住承租之房屋，应认定涉诉合同是二被告之间的真实意思表示。涉诉合同签订、履行时，被告爱双合公司与原告之间的房屋买卖合同尚未解除，被告爱双合公司依合同关系合法占有涉诉房屋。期间，被告爱双合公司将涉诉房屋出租，未有证据显示原告曾提出异议，故被告爱双合公司的出租行为不适用无权处分的相关规定。现原告以被告爱双合公司将没有取得产权的房屋出租，属于无权处分为由，要求确认二被告签订的涉诉合同无效的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，判决如下：

驳回原告北京海淀潮福源大酒楼的诉讼请求。

案件受理费70元，由原告北京海淀潮福源大酒楼负担（已交纳）。

公告费260元，由原告北京海淀潮福源大酒楼负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　新

审　判　员　　黄琼蕙

人民陪审员　　毕纪美

二〇一八年十一月二十八日

法　官助理　　高子惠

书　记　员　　陈　朝